ReadyPlanet.com
dot
dot dot
dot
การบริหารงาน
dot
bulletประธานสภาทนายความ
bulletคณะกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา
bulletนโยบายบริหารงาน
dot
บทความ
dot
bulletสาส์นจากประธานสภา
bulletสาส์นจากฝ่ายวิชาการ
bulletกฎหมายใหม่ที่น่าสนใจ
bulletคำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจ
bulletแวดวง...ทนายความโคราช
bulletบทความที่น่าสนใจ
bulletบทสัมภาษณ์...สภาทนายความ
bulletข่าวทั่วไปในจังหวัดนครราชสีมา
bulletข่าวเกี่ยวกับสำนักงานสิทธิมนุษยชน
dot
Link นครราชสีมา
dot
bulletสำนักงานจังหวัดนครราชสีมา
bulletตำรวจภูธรนครราชสีมา
bulletหอการค้าจังหวัดนครราชสีมา
bulletเทศบาลนครนครราชสีมา
bulletเกษตรจังหวัดนครราชสีมา
dot
Link
dot
bulletสภาทนายความ
bulletคณะกรรมการกฤษฎีกา
bulletศาลรัฐธรรมนูญ
bulletศาลล้มละลายกลาง
bulletศาลปกครอง
bulletศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ
bulletศาลแพ่ง
bulletศาลอาญา
bulletเนติบัณฑิตยสภา
bulletสำนักงานผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภา
bulletสำนักงานคณะกรรมการการเลือกตั้ง
bulletThai Justice ศาลไทย
bulletกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม
bulletสำนักงานศาลยุติธรรม ( สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ )
bulletสำนักงานอัยการสูงสุด
bulletวุฒิสภา
bulletสำนักงานตำรวจแห่งชาติ
bulletกรมทรัพย์สินทางปัญญา
bulletกรมคุมความประพฤติ
bulletกรมราชทัณฑ์
bulletรัฐบาลไทย
bulletรัฐสภา
bulletราชบัณฑิตยสถาน
bulletสารสนเทศแห่งชาติ
bulletกระทรวงยุติธรรม
bulletสำนักงานคณะกรรมการป้องกันและปราบปรามยาเสพติด
bulletศูนย์รวมข้อมูลบัตรเครดิต
bulletกรมการค้าภายใน กระทรวงพาณิชย์
bulletกรมทะเบียนการค้า
bulletราชกิจจานุเบกษา
dot
Newsletter

dot




ขายฝาก article
ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ภายในเวลาที่กำหนดทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่จะเกินสิบปีไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นนอนก็ต้องไถ่คืนภายในสิบปี กำหนดเวลาไถ่หนี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด ๑ ปี ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ ๑ ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป ( เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่ ) และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้ว จะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้น ก่อนสิ้นสุดเวลาไถ่มาแสดงต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักวางทรัพย์ได้ กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรมในส่วนภูมิภาค ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้น ๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็วหากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้ เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ชื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว หรือนำหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวาง ทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ ทั้งนี้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก กล่าวคือ การทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๐ ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๕๑ สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ( ฉบับวันที่ ๑๒ ) พ.ศ. ๒๕๔๑ มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปีไม่ได้ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ ๒ ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากรอีกด้วย ส่วนการจดทะเบียนจำนอง ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ ๑ ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วยโดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ ข้อสังเกต 1. สัญญาขายฝากที่ดินถือว่าขายฝากส่วนควบด้วย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๗๗๗/๒๕๓๙ คู่สัญญาตกลงกันขายฝากที่ดินและบ้านพิพาท และขณะนั้นบนที่ดินพิพาทมีบ้านพิพาทปลูกอยู่ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น แม้ในหนังสือสัญญาขายฝากจะไม่ได้ระบุบ้านพิพาทไว้ในสัญญาก็ตามบ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝาก ตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ โดยผลของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๔ วรรคสอง จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย 2. รื้อเรือนที่ขายฝากแล้วสร้างขึ้นใหม่ แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนและใช้เลขที่บ้านเดิม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากและเป็นวัตถุแห่งสัญญาขายฝากได้สิ้นสภาพไปแล้ว ผู้ซื้อฝากไม่ได้กรรมสิทธิ์ในเรือนหลังใหม่ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๑๕/๒๕๒๕



บทความที่น่าสนใจ

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร article
ข้อยกเว้น เหตุฟ้องหย่า article
ลิขสิทธิ์ : สิทธิบัตร article
คดีเช่าซื้อ article
คนไทยสมรสกับคนต่างด้าว ซื้อที่ดิน article
ลูกหนี้ขี้โกง จะทำอย่างไรดี article
แชร์ลูกโซ่กับการเล่นแชร์ article
ผู้ซื้อทรัพย์ฯ ไม่ต้องฟ้องขับไล่ article
บันทึกความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา article
ผู้ถือหุ้นฟ้องกรรมการบริษัท
ปัญหาของโฉนดจากการครอบครองปรปักษ์
การแต่งตั้ง ถอดถอน กรรมการบริษัท
กรรมการบริษัท
บันทึกข้อหารือสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
การกำหนดให้ความผิดเกี่ยวกับหนังสือเดินทางเป็นความผิดมูลฐานตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน



Copyright © 2010 All Rights Reserved.
สภาทนายความ จังหวัดนครราชสีมา
674 ถนนมิตรภาพ ตำบลในเมือง อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา 30000
โทรศัพท์ 044-253591 , 253016 ,244840 , 259556 - 8
FAX 256872
Generate By Procomputerdesign